Neue Rechte für Mieter, aber auch für Vermieter
Seit dem 1. Mai 2013 ist das neue Mietrechtsmodernisierungsgesetz in Kraft. Damit startet nun die Mietrechtsreform und bringt zahlreiche Neuerungen für Mieter und Vermieter gleichermaßen.
Dieser Beitrag stellt die wesentlichen Neuerungen kurz und knapp dar:
1. Der drastische Anstieg der Mieten in Großstädten soll durch die Gesetzesnovelle eingedämmt werden. Hierfür wurde § 558 Abs. 3 BGB erweitert. Nun können die Bundesländer festlegen, dass in bestimmten Gebieten die Bestandsmieten innerhalb von drei Jahren nur noch um maximal 15 Prozent, statt wie bislang um 20 Prozent, erhöht werden dürfen. Die neue Deckelung gilt nur für bestehende Mietverhältnisse in gefragten Städten oder Stadtvierteln mit akutem Wohnungsmangel.
2. Eine wesentliche Neuerung räumt Vermietern eine wesentlich bessere Position bei Baumaßnahmen im Zusammenhang mit energetischen Modernisierungsmaßnahmen (§ 555 b BGB) ein. Gemeint sind etwa die Dämmung der Gebäudehülle oder der Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Ein Mieter kann wegen einer Beeinträchtigung der Wohnqualität z.B. wegen Baulärm oder -schmutz im Zusammenhang mit solchen Modernisierungsmaßnahmen nun nicht mehr die Miete mindern, wenn die Beeinträchtigungen eine Dauer von drei Monaten nicht übersteigen, § 536 Abs. 1 a BGB. Der Mieter hat nun solche Beeinträchtigungen vielmehr für diesen überschaubaren Zeitraum hinzunehmen, wenn ihm dadurch tatsächlich eine Energieersparnis zugute kommt.
Diese Regelung trägt zur Rechtssicherheit des Vermieters bei, da er nun kalkulieren kann, dass der Kostenaufwand für die Investitionen in das Mietobjekt nicht zusätzlich durch Mietminderungen steigt. Gleichzeitig trägt es aber auch zur Disziplinierung des Vermieters bei, da ab dem vierten Monat wegen der Beeinträchtigungen durch Baumaßnahmen wieder gemindert werden kann.
3. Der Vermieter kann in Zukunft wirkungsvoller gegen sogenannte Mietnomaden vorgehen. Räumungssachen sind künftig vorrangig von den Gerichten zu bearbeiten. Sie sind bevorzugt zu terminieren; die Fristen zur Stellungnahme für die Parteien sind auf das unbedingt Notwendige zu reduzieren.
Mit einer neuen Sicherungsanordnung kann der Mieter in Verfahren wegen Geldforderungen vom Gericht verpflichtet werden, für die während eines Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Miete eine Sicherheit (z. B. Bürgschaft oder Hinterlegung) zu leisten. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die während des Prozesses aufgelaufenen Mietschulden zu bezahlen. Befolgt der Mieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs eine vom Gericht erlassene Sicherungsanordnung nicht, kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtschutzes schneller als bislang ein Räumungsurteil erwirken.
Wenn der Gerichtsvollzieher an der Wohnungstür klingelt, um ein Räumungsurteil zu vollstrecken, öffnet manchmal ein Unbekannter die Tür und behauptet, Untermieter zu sein. Da der Vermieter von der Untermiete nichts wusste, kann die Wohnung zunächst nicht geräumt werden, weil das Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die im Urteil benannt sind. Ein neuer Anspruch im einstweiligen Verfügungsverfahren gibt dem Vermieter die Möglichkeit, in dieser Situation schnell einen weiteren Räumungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu bekommen.