BGH stärkt erneut die Rechte von Mietern in Bezug auf Schönheitsreparaturklauseln

Nach dem Grundsatz des Gesetzes ist der Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. In den letzten Jahrzehnten hat sich allerdings eingebürgert, dass Vermieter mit Hilfe von sogenannten Schönheitsreparaturklauseln versuchen, diese eigentlich Ihnen obliegende Verpflichtung auf den Mieter zu übertragen. Im Allgemeinen ist dies im Wege eines Mietvertrages zwischen Mieter und Vermieter auch möglich. Allerdings können solche Klauseln auf ihre Wirksamkeit hin überprüft werden. Ergibt sich im Rahmen dieser AGB-Prüfung, dass die vom Vermieter vorformulierte Klausel den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt bzw. die Klausel nicht klar und verständlich ist, folgt daraus ihre Unwirksamkeit. Der Mieter muss dann trotz der im Mietvertrag entgegenstehenden Regelung keine Schönheitsreparaturen durchführen.

Der Bundesgerichtshof hat bereits in den letzten Jahren mehrere Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt und führt diese Rechtsprechung mit drei Urteilen vom 18. März 2015 fort.

So sind nach dieser Rechtsprechung nunmehr unter Aufgabe der vormaligen Rechtsansicht Quotenabgeltungsklauseln in nahezu sämtlichen denkbaren Konstellationen unwirksam. Eine Quotenabgeltungsklausel bestimmt, dass der Mieter je nach Dauer des Mietverhältnisses einen bestimmten Anteil der notwendigen Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Die Unwirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln ergebe sich daraus, dass der Mieter zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses nicht erkennen könne, welcher tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses, dessen Zeitpunkt bei Vertragsschluss noch nicht feststeht, unter Zugrundelegung seines individuellen Nutzungsverhaltens erreicht sein wird. Außerdem sei, um eine Kostenquote ermitteln zu können, darüber hinaus die empirische Prognose notwendig, zu welchem Zeitpunkt bei unterstellter gleicher Nutzungsart und gleicher Nutzungsintensität voraussichtlich Renovierungsbedarf eintreten werde. Quotenabgeltungsklauseln verlangten vom Mieter daher bei Vertragsschluss seine bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Zahlungspflicht aufgrund eines in der Zukunft liegenden, auf mehreren Variablen beruhenden hypothetischen und damit fiktiven Sachverhalts einzuschätzen. Derartige Bestimmungen benachteiligen den Mieter laut BGH unangemessen und sind daher unwirksam.

Dem BGH lag weiterhin eine Schönheitsreparaturenklausel vor, die hinsichtlich der Anstrich- und Lackierarbeiten an Fenstern, Türen und Heizkörpern wirksam formuliert war, hinsichtlich der Malerarbeiten an Wänden und Decken allerdings wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam war. Der BGH stellte hierzu klar, dass die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht darstellt, mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Pflicht betreffenden Bestimmung in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel führt. Der Mieter war deshalb insgesamt nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen vorzunehmen bzw. Schadensersatz zu leisten.

Außerdem hatte der BGH zu entscheiden, ob die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auch bei unrenoviert übergebenen Wohnungen wirksam sei. Die Rechtsprechung des BGH war diesbezüglich in den letzten Jahren mehreren Wandlungen unterlegen. Nunmehr hat der BGH jedoch festgestellt, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

In den Fällen, in denen zwischen Vermieter und Mieter streitig ist, ob die Wohnung dem Mieter bei Vertragsbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben worden ist, sei die tatrichterliche Feststellung entscheidend. (§ 286 Abs. 1 ZPO). Unrenoviert oder renovierungsbedürftig sei eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich sei, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren vom Vormieter aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht blieben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Für die Frage des angemessenen Ausgleichs sei der Vermieter, für die Frage, ob eine Wohnung unrenoviert übergeben wurde der Mieter darlegungs- und beweisbelastet. Der BGH führt hierzu aus, dass der Mieter bei Mietbeginn darauf hinwirken könne, dass ein gemeinsames Übergabeprotokoll gefertigt wird; daran wird regelmäßig auch der Vermieter Interesse haben. Des Weiteren könne der Mieter den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn fotografisch festhalten. Beweiswert käme auch Belegen zu, welche die Renovierungskosten des Mieters dokumentierten. Schließlich könnten etwaige Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis oder beauftragte Handwerker als Zeugen für den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn benannt werden.

Die sich ständig fortentwickelnde Rechtsprechung des BGH bringt immer wieder neue Aspekte mit sich, so dass bestehende oder demnächst abzuschließende Mietvertragsbestimmungen immer aktuell geprüft werden sollten. Sollten Sie hierzu Fragen haben oder eine Prüfung wünschen, kontaktieren Sie uns bitte. Wir helfen Ihnen gerne weiter.