Das Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Betriebskostenabrechnung
Sowohl bei Mietverträgen über Wohnraum als auch über Gewerberaum dürfen Vermieter den Mietern vertraglich Betriebskosten auferlegen. Dabei sind die Mieter grundsätzlich verpflichtet, nach den vertraglichen Vorgaben die angefallenen Kosten zu bezahlen. Allerdings darf der Vermieter nicht blindlings alle nur denkbaren Kosten auf den Mieter umlegen. Zu unterscheiden ist einerseits, welche Kosten er umlegen darf (z.B. Grundsteuer, Heizkosten, Straßenreinigung, Müllabfuhr etc.). Relevant ist jedoch auch, dass der Vermieter bei der Auswahl von Fremddienstleistern zur Erbringung von Leistungen für das Mietobjekt das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten hat.
Danach muss der Vermieter auch die Kosten dieser Dienstleistungen im Auge behalten, wenn diese von den Mietern getragen werden. Er ist zwar nicht verpflichtet, stets den billigsten Anbieter zu nehmen. Überhöhte Preise hat der Vermieter aber zu vermeiden. Selbstverständlich ist es im Einzelfall mitunter sehr problematisch, wann die Kosten als „überhöht“ bezeichnet werden dürfen. Wenn aber beispielsweise die Angebote für die Dienstleistungen der Gartenpflege um 100 Prozent differieren, hat der Vermieter darzulegen, warum er sich für den teureren Anbieter entschieden hat. Gelingt ihm dies nicht, kann er lediglich die Kosten für den günstigeren Anbieter auf den Mieter umlegen.
In prozessualer Hinsicht ist zu beachten, dass den Vermieter dementsprechend die Darlegungs- und Beweislast lediglich dafür trifft , dass die umgelegten Kosten angefallen und von der vertraglichen Vereinbarung abgedeckt sind. Demgegenüber folgt aus der Einordnung des Wirtschaftlichkeitsgebots als vertragliche Nebenpflicht, deren Verletzung einen Schadensersatzanspruch auslöst, dass die Darlegungs- und Beweislast insoweit den Mieter trifft. Grundsätzlich trägt der Vermieter insoweit auch keine sekundäre Darlegungslast, die ihn zur näheren Darlegung der für die Wirtschaftlichkeit erheblichen Tatsachen, etwa eines Preisvergleichs, verpflichten würde. Die Beurteilung der Angemessenheit von Betriebskosten, von denen sich der Mieter durch Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen Kenntnis verschaffen kann, ist dem Mieter ebenso möglich wie dem Vermieter.
Der Bundesgerichtshof führt in seinem jüngsten Urteil vom 17. Dezember 2014 hierzu aus:
„Die Würdigung des Vorbringens zur fehlenden Angemessenheit oder Erforderlichkeit der abgerechneten Kosten liegt vornehmlich in der Verantwortung des Tatrichters. Dabei dürfen einerseits die Anforderungen an die dem Mieter obliegende Darlegung der Umstände, die für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot sprechen, nicht überspannt werden. Insbesondere dürfen die Anforderungen an die Darlegung nicht so weit gehen, dass sie das Gericht von der Richtigkeit der behaupteten Tatsache bereits überzeugen müssen. Auf der anderen Seite genügt es für die Darlegung einer Nebenpflichtverletzung des Vermieters noch nicht, wenn der Mieter die Angemessenheit und Üblichkeit der Kosten nur bestreitet oder lediglich pauschal behauptet, dass die betreffenden Leistungen zu überhöhten Preisen beschafft worden seien. Vielmehr ist von ihm die Darlegung zu erwarten, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären. Nur dann kann dem Vermieter, dem bei der Auswahl seiner Vertragspartner ein Ermessensspielraum zuzugestehen ist, eine Pflichtverletzung vorgeworfen werden.“
Der Mieter sollte daher vortragen, dass die vom Vermieter gezahlten Vergütungen für Fremddienstleistungen die ortsüblichen und angemessenen Preise für die Verwaltung des Mietobjekts derart übersteigen, dass der Vermieter auch unter Beachtung des ihm zustehenden Ermessensspielraumes gegen die vertragliche Nebenpflicht zur Vermeidung überflüssiger Betriebskosten verstoßen hat.