Trotz Zusage keine Schönheitsreparaturen notwendig
Wieder ein Sieg für die Mieter. Auch wenn ein Mieter mit dem Nachmieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen vereinbart hat, muss der Nachmieter diese nicht durchführen, wenn die mietvertragliche Klausel über Schönheitsreparaturen unwirksam ist.
Der BGH entschied mit Urteil vom 22.08.2018 – VIII ZR 277/16: Eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel wird nicht durch Renovierungsvereinbarung zwischen Mieter und Nachmieter gegenüber dem Vermieter wirksam. Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier.
Der Vermieter kann dann vom Nachmieter keine Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen.
In dem entschiedenen Fall handelte es sich um eine unrenovierte Wohnung mit Gebrauchsspuren, die der ursprüngliche Mieter angemietet hatte. Der Nachmieter war der Auffassung, dass die im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel unwirksam war. Er sei daher nicht zu deren Durchführung verpflichtet gewesen. Bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung sei eine dem Mieter die Schönheitsreparaturen kompensationslos auflegende AGB-Klausel nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Dies hatte der BGH bereits mit Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 entschieden.
Die Vermieterin berief sich hingegen auf eine zwischen dem Mieter und dem Vormieter geschlossene „Renovierungsvereinbarung“. Hierbei handelte es sich zum einen um eine typische Regelung über den Abstand bei der Wohnungsübergabe, zum anderen hatte sich der Mieter auch zur Übernahme der Renovierungsarbeiten verpflichtet.
Nach der Entscheidung des BGH ergibt sich das der „Renovierungsvereinbarung“ nichts von seiner Rechtsprechung aus dem Jahr 2015 Abweichendes. Denn sie wirke ausschließlich zwischen den Vertragsparteien – also dem Mieter und dessen Nachmieter. Solche Vereinbarungen seien nicht dazu gedacht, dem Vermieter über den Mietvertrag hinausgehende Rechte zu verschaffen. Daher sei der Nachmieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet und ein Schadensersatzanspruch wegen Schlechtleistung scheide aus.
Fazit: Schönheitsreparaturklauseln können ausschließlich dann wirksam sein, wenn
(a) die Mietsache frisch renoviert und ohne Gebrauchsspuren des Vormieters übergeben werde oder
(b) wenn der Mieter für den davon abweichenden Zustand eine angemessene Kompensation (z.B. Mietfreiheit) erhält.
Vereinbarungen zwischen Mieter und Nachmieter begünstigen den Vermieter grundsätzlich nicht.