Unwirksame Reservierungsvereinbarungen von Maklern
Um eines vorweg zu nehmen: Dieser Beitrag richtet sich nicht gegen Makler im Allgemeinen. Er soll über die derzeitige Situation in Bezug auf Geschäftsmodelle von Maklern informieren, die von dem gesetzlichen Leitbild abweichen. Wir vertreten sowohl Makler und Maklerunternehmen als auch deren Kunden, wobei wir bei beiden Parteien zuvor eine Auswahl treffen, ob das angetragene Mandat in unsere rechtliche Philosophie der Materie hineinpasst.
In der jüngsten Zeit kommt es zu einem Wettrennen zwischen Maklern und der Rechtsprechung hinsichtlich der Wirksamkeit der für Immobiliengeschäfte verwendeten Verträge oder Klauseln allgemeiner Geschäftsbedingungen. Zugegebenermaßen sind Makler hierbei sehr erfinderisch und es werden von einigen immer neue vertragliche Konstruktionen erdacht, die ihre Rechte gegenüber dem gesetzlich vorgesehenen Leitbild zu ihren Gunsten ändern sollen. Diese Verträge oder Klauseln werden von den Gerichten überprüft und häufig für unwirksam erachtet, was manche Makler dazu veranlasst, wiederum andere Möglichkeiten zu suchen, um sich eine erfolgsunabhängige Vergütung zu sichern.
Worum geht es? Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält in § 652 Abs. 1 das gesetzliche Leitbild für die Tätigkeit von Maklern. Hiernach soll der Makler eine Vergütung erhalten, wenn infolge seiner Vermittlung ein Vertrag – z.B. zwischen Verkäufer und Käufer einer Eigentumswohnung- zustande kommt.
Hieraus folgt zweierlei. Zum einen ist der Makler vorleistungspflichtig; er muss sich zunächst um das Zustandekommen des Vertragsschlusses bemühen – er muss vermitteln. Zum anderen folgt aus dem gesetzlichen Leitbild, dass den Makler das wirtschaftliche Risiko dieser Vorleistungspflicht treffen soll. Der Provisionsanspruch des Maklers ist erfolgsabhängig. Zwar ist er nicht verpflichtet überhaupt tätig zu werden; wenn er jedoch eine Vergütung erzielen will, so muss er vermittelnd tätig werden und infolge dieser Tätigkeit muss der Vertrag zustande gekommen sein. Der Gesetzgeber hat sich bewusst dafür entschieden, dass der Makler gerade keine Vergütung bekommen soll, wenn der avisierte Vertrag nicht zustande kommt. Dies ist Folge der Entschließungsfreiheit/Vertragsautonomie der Vertragsparteien.
Dieses gestezliche Leitbild sollen immer neue Vertragskonstruktionen oder AGB-Klauseln der Makler durchbrechen – Ziel ist es, eine erfolgsunabhängige Vergütung entstehen zu lassen. Aus Maklersicht ist insoweit nachvollziehbar, dass für die entfaltete Tätigkeit (z.B. Leiten einer Wohnungsbesichtigung, Vorbereiten von Verträgen, Herstellen von Kontakten etc.) eine Vergütung gezahlt werden soll, auch wenn – aus welchen Gründen auch immer- der angestrebte Vertrag am Ende doch nicht zustande kommt.
In der Gesamtschau werden diesen Bestrebungen immer wieder die Grenzen durch die Gerichte aufgezeigt und solche Konstruktionen und Klauseln für unwirksam erachtet. Der Rechtsprechung werden hier (aus unserer Sicht unberechtigter Weise) maklerfeindliche Tendenzen vorgeworfen. Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass wiederholte Anläufe, die gesetzlichen Regelungen zu verändern, stets gescheitert sind. Es gab immer wieder Vorschläge und Eingaben für eine Änderung des Maklerrechts. Durchgesetzt hat sich davon nichts, sodass sich die Gerichte selbstverständlich an das geltende Recht zu halten haben.
Ein neues Modell sind die sogenannten Reservierungsvereinbarungen der Makler. Hierin verpflichtet sich der Makler, das begehrte Objekt für den Interessenten zu „reservieren“ und für einen bestimmten Zeitraum nicht anderweitig anzubieten. Hierfür soll der Interessent eine (nicht unerhebliche) Vergütung entrichten.
Wir hatten kürzlich ein Ehepaar vor dem Amtsgericht Charlottenburg und auch in der Berufungsinstanz vor dem Landgericht Berlin erfolgreich vertreten, die für gleich zwei Eigentumswohnungen eine Reservierungsvereinbarung abgeschlossen hatten. Für jede Reservierung hatten sie im Voraus eine vierstellige Vergütung gezahlt. Bereits wenige Tage später hatten sie sich umentschieden – ihnen kam die Angelegenheit doch recht merkwürdig vor und sie forderten ihr Geld zurück, was seitens des großen Berliner Maklerunternehmens abgelehnt wurde. Es kam zum Rechtsstreit, den wir in der Berufungsinstanz gewinnen konnten.
Das Landgericht erachtete die Reservierungsvereinbarungen – wie auch wir – für unwirksam. Die zugrundeliegenden Regelungen widersprechen dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrages und sind damit gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Mit der Reservierungsgebühr wollte sich das Maklerunternehmen für „Serviceleistungen“ eine Vergütung sichern; die Serviceleistungen stellen jedoch gerade typische Maklerleistungen wie Hinwirken auf den Vertragsschluss, Durchführung von Besichtigungen, Bereitstellen von Informationen über das Objekt etc. dar. All dies sind Leistungen, die der Makler im eigenen Interesse erbringt, nämlich um einen die Provision auslösenden Vertragsschluss herbeizuführen, und die durch die erfolgsabhängige Provision abgegolten werden. Hinzu kommt, dass bei tatsächlich später erfolgtem Vertragsschluss zusätzlich eine (erfolgsabhängige) Maklerprovision von unseren Mandanten zu zahlen gewesen wäre.
Die Vereinbarung eines erfolgsunabhängigen Entgelts für Maklerleistungen ist mit dem Leitbild der §§ 652 ff. BGB nicht vereinbar.
Festzuhalten ist für vergleichbare Konstellationen, dass die Beantwortung, ob ein Maklervertrag oder eine Reservierungsvereinbarung wirksam ist, von vielen Faktoren abhängt. Ein Verstoß gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist nur eine von mehreren denkbaren Varianten, die zu einer Unwirksamkeit führen kann. Daneben sind weitere Verstöße denkbar, die wir in einer Übersicht über Unwirksamkeitsmomente von Maklerverträgen (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) zusammen gestellt haben.